保靖县人民政府关于公布《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》的通告

BJDR-2017-00001                                                       保政函〔2017〕4号

　　为保证对被征收人给予公平补偿，保障征收与补偿工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等法律法规规章的规定，现将《保靖县城区棚户区改造征收与补偿安置方案》予以公布。 

　　附件：保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案 

　　保靖县人民政府    

　　2017年1月20日　　 

　　保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿 

　　安 置 方 案 

　　为确保全县棚户区改造项目征收补偿工作“依法、公正、公开、透明”，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《湖南省人民政府办公厅关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（湘政办发〔2011〕23号）等法律法规及相关政策，结合我县实际，特制定本征收与补偿安置方案。 

　　一、征收范围 

　　本项目征收范围为保靖县城区棚户区改造项目区（具体位置见征收规划红线图），今后根据城市规划和建设的实际，县人民政府视具体情况可对实施范围作适当调整。 

　　二、房屋征收实施部门 

　　本项目房屋征收和补偿主体为保靖县人民政府，征收部门为县住建局，由县住建局委托保靖县棚户区改造项目指挥部具体实施。 

　　三、征收签约期限 

　　本项目房屋征收签约期限为征收决定下发之日起1个月内。 

　　四、建筑物及土地的征收补偿 

　　（一）建筑物征收补偿。 

　　1.建筑物征收补偿遵循等价交换的原则，以市场评估为依据，根据相应的政策确定被征收房屋的补偿总额。被征收人可以选择货币补偿或者选择房屋产权调换，也可选择货币补偿与产权调换相结合。鼓励被征收人选择货币补偿。 

　　2.产权调换仅限于房屋主体建筑面积，其他附属建筑按评估价值给予货币补偿，不享受补助和奖励。能拆除迁移并重新利用的附属设施，不予评估和补偿，由业主自行处理，征收人酌情补助业主搬迁费。 

　　3.因历史原因未经依法审批的建筑物，对其建筑物按总造价的2.5%进行处罚，然后按本方案规定进行补偿。 

　　4.在私有产权住房上私自搭建的违法违规建筑物，按先拆违后拆迁的原则办理，拆违补损按评估价执行。 

　　5.《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》征求意见的通告发布后抢建改建的建筑物和附属建筑物不予补偿。 

　　6.实行产权调换的安置房，征收人负责水、电、电话、电视、宽带的线路进户，安装好入户防盗门、铝合金玻璃窗，地面为现浇板，内墙面为混合砂浆开面，其他室内装修由被征收人根据各自意愿自行设计和装修。 

　　7.被征收人选择货币补偿的，可以在征收人提供的棚户区改造安置房源、商品房团购房源中选购住房；被征收人选择产权调换的，可以在棚户区改造安置房源、项目还建房房源中选择调换。被征收人选择产权调换时所产生的面积差，根据棚改安置房的核定价格和项目还建房的团购价格相互补差。 

　　8.被征收人要求解决宅基地自行建房的，可以在统一规划的安置区购买宅基地并按规划条件和选定图集建房，建设期为6个月。交付土地加上建设期时间超过12个月的，安置费按实际时间计算。 

　　（二）土地征收补偿。 

　　征收国有建设用地按市场评估价实行货币补偿，征收农村宅基地的补偿标准参照国有划拨土地的标准执行。集体农用地的征收补偿标准按照国家相关规定执行。 

　　1．国有出让建设用地的补偿。按其土地权属证书登记的面积及出让时设定的规划条件评估并按市场评估价格进行补偿。 

　　2.国家机关、企事业单位使用的国有划拨土地的补偿。对其剔除房改房、集资房占用的建筑用地面积后，剩余部分按国家法律、法规和相关政策办理。 

　　3．个人使用的国有划拨土地的补偿。因历史原因，个人使用土地为国有划拨土地的，按其土地权属证书登记的面积及设定的规划条件评估。补偿资金需按《湖南省国有土地使用权出让收支管理办法》（湘政办发〔2015〕1号）的规定扣除应补缴的土地出让金。 

　　4．对其他用地手续不全的土地补偿。首先，对其土地按相关部门认可的面积及出具的规划条件进行评估，然后再扣除应补缴的土地出让金。2012年5月7日以前建成的，按35%的标准扣除其应缴纳的土地出让金；2012年5月7日以后至《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》征求意见的通告发布之前建成的，按50%的标准扣除其应缴纳的土地出让金；《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》征求意见的通告发布之后建成的，一律不予补偿。 

　　5．国有划拨土地上的房改房、集资房的土地补偿。已办理土地出让手续并取得土地权属证书的，若选择货币补偿，按市场评估价进行补偿；若选择产权调换，按本方案规定的标准予以调换；未办理土地出让手续的，按楼面地价35%标准扣除其应缴纳的土地出让金。 

　　6.私有独栋房屋土地的补偿。选择货币补偿的，按本方案的相关规定执行；选择产权调换的，对其土地先按市场评估价进行货币补偿，在安置房交付时，被征收人须以拟安置地块的市场评估单价为标准缴纳其安置房分摊土地面积的土地价款。 

　　（三）市场评估。 

　　1.被征收房屋的价值由公开选定的评估机构通过评估确定。评估机构应当遵循房屋征收的评估原则和程序，独立、客观、公正地开展房屋评估工作，出具评估报告。 

　　2.被征收房屋的补偿价值是被征收人选择安置方式和签订协议进行等价交换的依据。被征收房屋的补偿金额，以评估机构评估的结果为准。 

　　（四）面积核定。 

　　土地、建筑物以权属证书登记的面积为依据，被征收人认为登记的土地、建筑面积与实际面积不相符的，可以向房屋征收部门申请重新测量，并以实际测量面积为准。 

　　（五）室内装修和其他设施迁移补偿。 

　　1.被征收房屋的室内装修价值由征收人依照评估机构的评估结果给予补偿。 

　　2.有线电视、宽带网和固定电话进户费按照规定的缴费标准补偿，空调迁移费每台500元，太阳能热水器迁移费每台800元，电热水器和空气能热水器迁移费每台500元。 

　　（六）改变房屋使用性质。 

　　对《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》征求意见的通告发布前改变使用性质的房屋，征收与补偿按以下方式给予办理： 

　　1.“住改商”和“非改商”的房屋选择货币补偿方式的，分别按照实际面积的80%和75%计算商业用房的补偿；选择产权调换方式的，分别按实际面积的80%和75%调换商业用房。“住改商”和“非改商”不计算停产停业损失。 

　　2.“住改商”和“非改商”参照商用房屋进行补偿时，只对房屋的实际商业用房面积予以认定，其他面积按照产权证登记的用途办理。 

　　3.“非改住”房屋选择货币补偿的，按照实际面积的80%计算住房补偿；选择产权调换方式的，按实际面积的80%计算应调换的面积。 

　　4.“商改住”、“商改非”和“住改非”的房屋按照房屋权属证书记载的用途给予补偿。 

　　5.土地使用权证和房产证登记用途为住宅，但房屋所有权人在修建时按商业用途修建，并已实际用于经营的，改变用途部分补缴土地出让金的差价款及相关税费后按商用资产进行补偿。 

　　（七）在征收规定期限内签订协议的，根据房屋类别，具体按以下标准给予补偿： 

　　1.私有产权住房（房改房、集资房、商品房）征收补偿办法。 

　　（1）产权调换。 

　　①就近安置，先签先搬的优先选房。 

　　②产权调换按被征收房屋现有建筑面积办理，在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，按房屋现有建筑面积1∶1.2的比例予以调换。 

　　（2）货币补偿。 

　　①按被征收房屋建筑面积的市场评估价值补偿。 

　　②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。 

　　③在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的给予被征收人1200元/m2的奖励。 

　　（3）过渡安置费。 

　　①由征收人提供过渡安置房用于被征收人的搬迁安置的，不予补偿过渡安置费。 

　　②不需要征收人提供过渡安置房的，被征收人选择货币安置的，每户一次性支付一年的过渡安置费。 

　　③不需要征收人提供过渡安置房的，被征收人选择产权调换的，每户一次性支付一年的过渡安置费，因建设进度导致过渡期超过12个月的，超过部分按实际月份支付；安置房交付3个月后（装修期），仍未入住的不再补偿过渡安置费。 

　　④安置费计算办法：安置户人口5人以下的，每月按700元标准计算；超过5人的，每超过1人每月增加100元，但每户每月最高不超过1000元。 

　　（4）搬迁费。 

　　签订协议后给予被征收人每户搬迁补偿费共4000元（即2000元/次）。 

　　2.商用门面征收补偿办法。 

　　（1）产权调换：依据被征收门面原所属区域和所在楼层，按门面套内面积，在规划的建设区域就近进行相等面积的安置；因建筑结构等原因造成的面积差异，按市场评估价实行货币结算。 

　　（2）货币补偿。 

　　①由评估机构对被征收门面进行市场评估，征收人根据市场评估价值给予货币补偿。 

　　②成新奖励。对被征收门面按房屋实际成新度提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。 

　　③在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，给予被征收人3000元/m2的奖励。 

　　（3）停产停业损失的补偿。 

　　选择产权调换且因本项目征收造成停产停业的，每月以被征收门面评估价值的7‰计算，一次性给予12个月补偿；因建设进度导致停产停业期超过12个月的，以实际月份给予补偿。 

　　被征收人认为每月停产停业损失超过被征收门面评估价值7‰的，应向房屋征收部门提供征收前上年度实际经营效益的相关证明材料，由评估机构进行评估，按照评估结果给予补偿。 

　　（4）搬迁费。 

　　签订协议后给被征收人每间门面1000元搬迁补助费。 

　　3.自建私有独栋房屋的补偿办法。 

　　（1）产权调换。 

　　①就近安置，先签先搬的优先选房。 

　　②按被征收房屋现有建筑面积办理，在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的，按房屋现有建筑面积1∶1.2的比例予以调换。 

　　（2）货币补偿。 

　　①按被征收房屋建筑面积的市场评估价值补偿。 

　　②成新奖励。对被征收房屋按房屋实际成新提高两个成新度后计算补偿，如房屋提高两个成新度后仍不足六成新的，可以按六成新计算补偿，最高按十成新计算补偿。 

　　③在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁的给予被征收人1200元/m2补助。 

　　（3）过渡安置费。 

　　①由征收人提供过渡安置房用于被征收人的搬迁安置的，不予补偿过渡安置费。 

　　②不需要征收人提供过渡安置房的，被征收人选择货币安置的，每户一次性支付一年的过渡安置费。 

　　③不需要征收人提供过渡安置房的，被征收人选择产权调换的，每户一次性支付一年的过渡安置费，因建设进度导致过渡期超过12个月的，超过部分按实际月份支付；安置房交付3个月后（装修期），仍未入住的不再补偿过渡安置费。 

　　④安置费计算办法：安置户人口5人以下的，每月按700元标准计算；超过5人的，每超过1人每月增加100元，但每户每月最高不超过1000元。 

　　（4）搬迁费。 

　　被征收房屋建筑面积在200m2以内的，按每户5000元（即2500元/次）给予补助；超过200m2的，超出部分按10元/m2给予补助。每户最高不超过8000元。 

　　4.单位自管房的征收补偿办法。 

　　（1）统一实行货币补偿。 

　　（2）按市场评估价值补偿给房屋的所有权人。 

　　（3）单位自管房内原安置有本单位干部职工的，可以在本项目提供的团购房源内团购商品房或购买棚改安置房，符合条件的也可以选择保障性住房配租。 

　　（4）过渡安置费。 

　　对居住在单位自管房内的住户，每户一次性支付一年的过渡安置费。安置户人口5人以下的，每月按700元标准计算；超过5人的，每超过1人每月增加100元，但每户每月最高不超过1000元。 

　　（5）搬迁费。 

　　①征收仓储、工业生产用房的搬迁费根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，按照有关规定评估确定；对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿；对已废弃的生产设备不予补偿。 

　　②被征收房屋建筑面积在200m2以内的，按每户1000元给予补助；超过200m2的，超出部分按5元/m2给予补助。每户最高不超过5000元。 

　　③营业用房用于出租的，按1000元/间给予搬迁补助。 

　　五、其他奖励优惠政策 

　　（一）按时搬迁奖。 

　　1.按时签订协议奖。凡在征收决定公布30日内签订协议的，每户奖励20000元。 

　　2.按时腾房奖。凡在协议规定期限内腾空房屋并交给房屋征收部门的，每户奖励10000元。 

　　（二）被征收人在迁陵城区规划范围内，因征收而购买或调换商品房、安置房、还建房及按规定自建房的，不收取被征收人的办证工本费、契税和县级政府性收费。 

　　（三）最低住房保障政策。 

　　1.按本方案补偿后，房屋建筑面积每户不足60m2的被征收人（以房屋所有权证为准，共有产权不分开计算），实施最低面积保障，按照60m2给予补偿。 

　　2.对符合住房保障条件的被征收人，政府优先提供保障性住房安置，但租金需按规定交纳。 

　　六、不得享受奖励的情形 

　　（一）被征收房屋属于单位自管房的。 

　　（二）县人民政府依法作出补偿决定并申请人民法院强制执行的，取消所有奖励。 

　　七、其他事项 

　　（一）补偿款支付。被征收人签订好补偿协议，即按评估价值支付被征收人的土地和房屋补偿款。 

　　（二）奖励资金支付。被征收人按协议规定的时间腾空、交付房屋，并通过县棚改指挥部验收后，即支付奖励资金。 

　　（三）被征收房屋腾空验收。被征收人腾空房屋后委托县棚户区改造项目指挥部办理产权注销手续，由县棚户区改造项目指挥部委托有拆除能力的拆除公司统一拆除。被征收人在搬迁、腾空房屋时不得损坏、拆走已按规定作出补偿的被征收房屋及附属物和装饰装修，并按规定进行水电销户。 

　　（四）县内原制定的房屋和土地相关规定，与本方案不相符的，棚户区改造范围内的处理按本方案执行。 

　　（五）本方案未尽事宜按照国家、省、州、县相关规定执行。 

　　（六）本方案由保靖县棚户区改造工作领导小组负责解释。 

　　注  释： 

　　1.产权调换：被征收人的建筑物交换征收人新建的建筑物。 

　　2.还建房：征收人在被征收人的建筑原址上就地新建的房屋； 

　　3.棚改安置房：政府按照棚改项目规划对拆迁户进行安置新建的安置房。 

　　4.团购房源：为获得价格优惠，批量购买的商品房。 

　　5.保障性房源：是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。 

　　6.住改商：房屋权属证书记载的用途为住宅，实际用作经营性商业用房的房屋。 

　　7.非改商：房屋权属证书记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作经营性商业用房的房屋。 

　　8.非改住：房屋权属证书记载的用途为仓库、厂房、办公等其他非住宅，实际用作住宅的房屋。 

　　9.商改住或商改非：房屋权属证书记载的用途为经营性商业用的房屋，实际用于住宅或其他用途的房屋。 

　　10.住改非：房屋权属证书记载的用途为住宅，实际用于其他用途的房屋。 

　　11.房屋成新度：按照房屋法定使用年限和实际使用时间计算出的房屋折旧比值。 

　　12.过渡性安置：指由拆迁人先对须安置的被拆除房屋使用人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。 

　　13.共有产权：本方案共有产权指权属证书登记的所有权为2人以上（含2人）的自然人或法人共有。 

　　14.建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。 

　　15.套内面积：指套内房屋使用空间的面积。