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保靖县人民政府办公室关于印发《保靖县物业专项维修资金管理办法》的通知

  • 索引号:000014349/2019-00540
  • 所属机构:保靖县
  • 公开范围:全部公开
  • 发文日期:2019-05-20 00:00:00
发布时间:2019-05-20     稿件来源:    作者:
 BJDR-2019-01003

 

保政办发〔20194

 

各乡镇人民政府,县直有关单位:

《保靖县物业专项维修资金管理办法》已经县人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

 

             保靖县人民政府办公室

  2019513    

保靖县物业专项维修资金管理办法

 

第一章  总  则

第一条 为加强对物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《湖南省物业管理条例》、《湖南省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律法规的规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于我县范围内建设出售的商品住宅和非住宅物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。公租房共有产权房,县城内移民集中安置房、易地搬迁集中安置房参照本办法执行。

本办法所称物业专项维修资金,是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造资金。

第三条 本办法所称物业共用部位,是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地面架空层、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、属地统一管理、政府监督、监管分离的原则。

第五条 县住房保障服务中心会同县财政局负责物业专项维修资金的指导和监督。县住房保障服务中心应当主动将有关信息网站和联系电话对外发布,接受社会和媒体的监督。

第二章   

第六条 同一物业管理区域内,两户以上业主的住宅和非住宅物业,其业主应当交存物业专项维修资金。

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%。

出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金;购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为我县公布的同类型建筑安装成本价的2%

县住房保障服务中心应当根据我县实际情况,在本办法规定的范围内合理确定每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额,并适时调整。物业专项维修资金交存标准调整前应报县人民政府研究审定,公布前应当报上一级房地产主管部门备案。

第八条 实行预售的商品房,购房者应当在办理商品房预售合同备案前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;截止房屋竣工尚未售出及开发建设单位自留的物业,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户;实行商品房预售资金监管的,建设单位应当交纳的物业专项维修资金可从监管的预售资金中划转。

实行现售的商品房,开发建设单位应当在申请竣工验收前,将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。  

未按规定交存首期维修资金的,开发建设单位不得向业主交付房屋。

第九条 县住房保障服务中心应当按照相关规定确定一家商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户,资金专户下以物业管理区域为单位设总账,以幢为单位设分幢账,按房屋户门号设分户账。

储存出售公有住房划转的物业专项维修资金,售房单位交存部分按售房单位设分账,按幢设分幢账,业主交存部分按房屋户门号设分户账。

物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起,按中国人民银行规定的利率计息,每年630日为结息日。

第十条 业主分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,县住房保障服务中心代管物业专项维修资金的,续交的具体管理办法由县住房保障服务中心会同县财政局制定。

由业主大会自行管理物业专项维修资金的续交方案由业主大会决定。

第十一条 本办法实施前,未建立物业专项维修资金的物业,应当按本办法的交存标准或县住房保障服务中心核准的标准进行补交,续交、补交的物业专项维修资金可以一次性交存,也可随物业管理费逐月交存。

未按规定及时续交、补交物业专项维修资金的业主,其相关拒交、滞交情况将纳入个人征信系统。

第十二条 收取物业专项维修资金,应当出具由湖南省财政厅统一印制的专用收据。

第三章  使 

第十三条 物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第十四条 物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用是指采取一次性投票集中表决多个计划维修项目的使用方式;一般使用是指采取传统方法一次投票表决一个维修项目的使用方式;应急使用是指采取应急程序事前不用表决、事后公示的使用方式。

业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系人的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,即根据业主共同管理规约约定的表决条件和表决方式,持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊,相关业主有约定的,从其约定。分摊费用从业主分户账中直接支付。

第十六条 物业专项维修资金的计划使用项目适用条件:

(一)可以预见的、以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备周期性的维修、更新和改造;

(二)同一物业管理区域内全体业主受益;

(三)单项物业维修、更新和改造项目费用在3万元以下。

第十七条 计划使用项目必须纳入物业专项维修资金使用计划,经业主大会一次性表决同意,并报物业专项维修资金管理机构备案。

物业专项维修资金使用计划由业主委员会或者其委托的物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况编制。

一次性表决的物业专项维修资金使用计划有效期限不超过五年,有效期内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%

第十八条 县住房保障服务中心应当制定一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法和流程,公布物业专项维修资金使用计划格式文本。

第十九条 物业专项维修资金的一般使用项目适用条件:

(一)同一物业管理区域内部分业主受益的物业项目的维修、更新和改造;

(二)临时发生并需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十条 物业专项维修资金的一般使用程序为:物业服务企业接到业主报修或者发现问题后,经业主委员会(未成立业主委员会的,由所在地社区居委会)现场核实,编制物业专项维修资金使用方案,通过有利害关系的业主表决同意,报县住房保障服务中心备案。

未聘请物业服务企业的,由业主委员会或者相关业主按照本办法规定组织实施。

第二十一条 物业专项维修资金的应急使用主要包括以下情形:

(一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏;

(二)消防、供电、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况;

(三)电梯故障;

(四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动,玻璃幕墙炸裂;

(五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。

第二十二条 物业专项维修资金的应急使用程序:

(一)业主委员会、物业服务企业或者相关业主向县住房保障服务中心提出书面申请,依照相关规定需要进行检测、鉴定的,必须出具书面检测鉴定报告;

(二)县住房保障服务中心组织相关单位现场勘察;

(三)经勘察需要维修的,应通知物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即组织维修;并在勘察确认后一个工作日内将核实维修费用的50%划转到维修单位,维修单位应当立即组织抢修。

(四)维修项目竣工后,且相关业主对项目实施情况无异议,县住房保障服务中心在三个工作日内将维修费用应付余额划转到维修单位。

第二十三条 发生第二十一条规定情形时,业主委员会、物业服务企业或者相关业主未按规定实施维修、更新和改造的,县住房保障服务中心或者迁陵镇人民政府应当组织代修,维修、更新和改造费用从物业专项维修资金专户中列支。

第二十四条 应急维修工程首期费用拨付后,维修组织单位或者个人应当将维修方案、工程审价报告、工程验收合格证明、涉及户数和分摊方案等在小区内显著位置进行不少于七日的公示。

相关业主在公示期内提出异议的,由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的,异议人可依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十五条 物业项目维修、更新和改造费用3万元以上的,应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核,推行公开招投标方式选聘维修单位,引导第三方专业机构参与工程监理和验收。审价、监理、验收费用列入维修、更新和改造成本。

组织维修单位应根据合同,在维修、更新和改造工程保修期内留存质量保证金。

二十六条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;

(四)因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;

(五)根据有关法律法规规定及物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第二十七条 在保证物业专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将物业专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等,确保资金的安全和保值增值。

第四章  监督管理

第二十八条 物业专项维修资金应存入当地物业专项维修资金专户管理银行的物业专项维修资金专户中,由县住房保障服务中心统一代管。

第二十九条 物业专项维修资金账户应当通过转账结算,不得支取现金。用于支付维修、更新和改造工程费用的物业专项维修费用只能支付到约定的维修单位账户中。

第三十条 物业专项维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十一条 县住房保障服务中心应当每月与维修资金专户管理银行核对物业专项维修资金账目,并将下列情况每年向全体业主公布一次:

(一)物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主分户账中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;

(四)其他有关物业专项维修资金使用和管理的情况。

第三十二条 业主对县住房保障服务中心公布的情况有异议的,可以要求复核。县住房保障服务中心应当自收到复核申请之日起七个工作日内予以答复。

第三十三条 房屋转让、抵押时,房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其他分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当在办理房屋转让、抵押手续前按照规定补交、续交。

房屋转让时,该房屋账户中的余额将自动转移。

第三十四条 房屋灭失的,业主缴纳的物业专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主;出售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金账面余额返还售房单位,售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第三十五条 物业专项维修资金的管理和使用,应当依法接受审计机关、监察机关的监督。

物业专项维修资金收支财务管理、会计核算制度执行情况以及专用收据的购领、使用、保存、核算管理,应当依法接受财政部门监督。

第三十六条 对于违反本办法规定的单位和个人,由相关主管部门责令改正,并依据有关法律法规进行处理处罚;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关。

第五章   

第三十七条 未成立业主委员会的住宅小区,可以由所在地社区居委会(村委会)在乡镇人民政府的指导和监督下,代行本办法规定的业主委员会的职责。

第三十八条 本办法由县住房保障服务中心解释。

第三十九条 本办法自发布之日起施行,保政办发〔201149号文件同时废止。